Ευρωπαϊκές ξενοδοχειακές συναλλαγές: Τι να περιμένουμε το 2022

Ευρωπαϊκές ξενοδοχειακές συναλλαγές: Τι να περιμένουμε το 2022
Ευρωπαϊκές ξενοδοχειακές συναλλαγές: Τι να περιμένουμε το 2022
Avatar του Χάρι Τζόνσον
Γραμμένο από Χάρι Τζόνσον

Η αγορά συναλλαγών συνεχίζει να αναπτύσσεται, με περιουσιακά στοιχεία και πλατφόρμες τρόπαιας να είναι ιδιαίτερα περιζήτητα, καθώς η πανδημική πτώση των συναλλαγών στον κλάδο δεν αποτρέπει τους επενδυτές.

Τμήματα που βρίσκονταν στην περιφέρεια της ξενοδοχειακής αγοράς μπόρεσαν να βρουν το δρόμο τους στο μπροστινό μέρος του μυαλού των επενδυτών, καθώς προϊόντα όπως η παρατεταμένη διαμονή, που κατάφεραν να παραμείνουν ανοιχτά, γίνονται ολοένα και πιο ελκυστικά.

Η αγορά συναλλαγών στην Ευρώπη δεν είναι τόσο μακριά όσο αυτή της US, όπου η απόφαση για αποκλεισμό τείνει να λαμβάνεται πιο γρήγορα. Οι ευρωπαίοι δανειστές έχουν τη φήμη ότι είναι πιο επιεικείς και επικεντρώνονται στις μακροπρόθεσμες σχέσεις τους με τους πελάτες τους, κάτι που καθοδηγείται εν μέρει από τη διαφορετική νοοτροπία των δανειστών και εν μέρει από τους διαφορετικούς νόμους στις διάφορες δικαιοδοσίες στις περιφέρειες.

Η Ευρώπη έχει δει κάποια δραστηριότητα σε περιορισμένες υπηρεσίες και επώνυμα ξενοδοχεία, καθώς και σε οικογενειακά ξενοδοχεία, τα τελευταία από τα οποία έχουν δεχθεί τρομερή πίεση καθώς συνεχίζεται η ασταθής ανάκαμψη. Παρόλο που μπορούμε να δούμε πολλά ζητήματα ταμειακών ροών λόγω της προκλητικής ανάκαμψης και της αποπληρωμής των δανείων που υποστηρίζονται από το κράτος, υπάρχει πολύ μεγαλύτερη ζήτηση για ξενοδοχεία από ό,τι υπάρχουν ξενοδοχεία στην αγορά, γεγονός που έχει διασφαλίσει ότι οι τιμές παραμένουν υψηλές, και εμείς δεν έχουν δει ακόμη την ταλαιπωρημένη τιμολόγηση που πολλοί περίμεναν. Ας δούμε τις μεγάλες ευρωπαϊκές συναλλαγές τους τελευταίους μήνες.

Στο Παρίσι, το Ξενοδοχείο Pont Royal Paris πωλήθηκε από την Colony Capital έναντι άγνωστης αμοιβής, η οποία αναφέρεται ότι ξεπερνά το 1 εκατομμύριο $ ανά κλειδί για την τοποθεσία στο Saint-Germain-des-Prés, στο Καρτιέ Λατέν της πόλης.

Επίσης, στο Παρίσι, δημοσιεύματα αναφέρουν ότι το Crowne Plaza στο Neuilly θα γίνει μέρος του χαρτοφυλακίου Icade σε μια κοινοπραξία με την Artbridge Investments. Το περιουσιακό στοιχείο - πολύ έξω από το κέντρο της πόλης - πιστεύεται ότι πουλήθηκε για σχεδόν 100 εκατομμύρια ευρώ και αναμένεται να μετατραπεί σε στέγαση, με παράδοση το 2026.

Παρά τις ανησυχίες σχετικά με την απόδοση των ξενοδοχείων στο κέντρο της πόλης, υπήρξαν ορισμένες πρόσθετες προσφορές στο τμήμα, με το Crowne Plaza Blackfriars, ένα πολυτελές ξενοδοχείο 204 κλειδιών στο Λονδίνο, που πωλήθηκε στη LaSalle για μια άγνωστη τιμή και την αγορά του Regent Hotel Βερολίνο σε κεφάλαια ακίνητης περιουσίας που διαχειρίζεται η Blackstone.

Καθώς βρισκόταν ενόψει της πανδημίας, η Ισπανία παρέμεινε επίσης δημοφιλής προορισμός για συναλλαγές, με την Union Investment να αγόρασε το Hotel Barcelona 1882 έναντι 75 εκατομμυρίων ευρώ από τον Ελβετό επενδυτή Partners Group. Το ξενοδοχείο μετονομάστηκε σε Radisson Blu. Αυτό ήταν το δεύτερο ξενοδοχείο της Union Investment στη Βαρκελώνη και στο χαρτοφυλάκιο UniImmo: Europa, που εντάχθηκε στο Barceló Raval, το οποίο απέκτησε το 2013.

Στη Μαδρίτη, το Iberia Fund I υπό την επίβλεψη της ActivumSG Capital Management, πούλησε το Hard Rock Hotel Madrid 161 δωματίων στην περιοχή των μουσείων στην Arlaes Management για 65 εκατομμύρια ευρώ. Το ξενοδοχείο άνοιξε το 2021 και θα συνεχίσει να λειτουργεί από τη Hard Rock International.

Σε άλλο σημείο της Μαδρίτης, η Único Hotels πούλησε το Hotel Único Madrid στην A&G Private Banking για ένα άγνωστο ποσό. Μετά τη συναλλαγή, η Único Hotels θα συνεχίσει να λειτουργεί το ξενοδοχείο με 20ετή μίσθωση που περιλαμβάνει πολλές επιλογές αγοράς για τον πάροχο.

Στη γειτονική Λισαβόνα της Πορτογαλίας, το ταμείο Imofomento της BPI αγόρασε το InterContinental Estoril για περίπου 22 εκατομμύρια ευρώ από το Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, το οποίο διαχειρίζεται η TF Turismo Fundos. Ο ιστότοπος θα συνεχίσει να διαχειρίζεται η IHG.

Τα περιουσιακά στοιχεία Trophy συνέχισαν επίσης να έχουν την απήχησή τους, με τους επενδυτές να θέλουν να αγοράσουν ένα και στη συνέχεια να δημιουργήσουν μια επεκτάσιμη πλατφόρμα. Αρκετά κρατικά ταμεία της Μέσης Ανατολής αναζητούν ενεργά να βρουν αυτά τα σπάνια περιουσιακά στοιχεία ή να αναπτύξουν μικρότερους ομίλους ξενοδοχείων ανώτερης πολυτέλειας διεθνώς. Αυτό το άκρο της αγοράς είναι το πιο κάτω από την πίεση λόγω της έλλειψης εργατικού δυναμικού, αλλά υπάρχουν ορισμένες τεχνικές που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να προσελκύσετε και να διατηρήσετε προσωπικό (σύνδεσμος σε προηγούμενο άρθρο) που σημαίνει ότι αυτό δεν χρειάζεται να είναι πρόβλημα.

Υπήρξε περισσότερο ενδιαφέρον από ποτέ για τα θέρετρα, και ορισμένα από αυτά έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές κατά τη διάρκεια της πανδημίας, λόγω της ελκυστικότητας και της ανθεκτικότητάς τους, παρέχοντας έναν ασφαλή και χαλαρωτικό χώρο για τους επισκέπτες.

Η αγορά της Apple Leisure από τη Hyatt για 2.7 δισεκατομμύρια δολάρια ήταν το υψηλότερο σημείο μέχρι στιγμής, αλλά είναι πιθανό να υπάρχουν περισσότερα από τα ίδια σε αυτό το τμήμα, ακόμη και αν δεν λάβουμε υπόψη το πλήθος των εγχώριων ταξιδιωτικών συμφωνιών που ξεκίνησαν από την πώληση του Roompot στην αρχή της πανδημίας.

Σε μία από τις λίγες προσφορές χαρτοφυλακίου του κλάδου, η Engel & Volkers Asset Management αγόρασε τρία ξενοδοχεία, στη Σκωτία, την Ίμπιζα και τη Σαρδηνία, για περίπου 280 εκατ. ευρώ. Αυτά περιελάμβαναν δύο ξενοδοχεία με τις επωνυμίες Seven Pines – στην Ίμπιζα και τη Σαρδηνία. Το πρώτο είναι ένα συγκρότημα 185 σουιτών και το κατάλυμα στη Σαρδηνία έχει υποστεί εκτεταμένη ανακαίνιση και άνοιξε ξανά με 76 δωμάτια και σουίτες. Στη Σκωτία, το Schloss Roxburghe στο Heiton, έξω από το Kelso, άνοιξε ως ξενοδοχείο το 2019. Μια επέκταση που θα περιλαμβάνει ένα συγκρότημα σπα 600 τετραγωνικών μέτρων, αίθουσες συσκέψεων και 58 σουίτες επρόκειτο να ανοίξει το 2022.

Υπάρχουν ακόμη πολλά θέρετρα χωρίς επωνυμία στην Ευρώπη και αναζητούν επενδυτές που θα προσθέσουν μια επωνυμία – και αυτοί οι επενδυτές μπορούν να βρουν πιο εύκολα δανειστές όταν υπάρχει μια επωνυμία. Ωστόσο, όλο και περισσότερο βλέπουμε ότι μια καλή εταιρεία διαχείρισης, η οποία έχει γνώση της διανομής, μπορεί να σημαίνει ότι μπορείτε να παραιτηθείτε από το κόστος μιας επωνυμίας, ιδιαίτερα σε κορεσμένες αγορές όπως η Βενετία, το Άμστερνταμ ή η Βαρκελώνη. Διαπιστώσαμε ότι και οι δανειστές προσεγγίζουν αυτό το θέμα και είναι σε θέση να εκτιμήσουν ότι η καλή διαχείριση περιουσιακών στοιχείων προσφέρει τη διαβεβαίωση που προσφέρει παραδοσιακά μια επωνυμία.

Ενώ ο δανεισμός έχει γίνει πιο ευέλικτος σε σχέση με τα υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία, η ανάπτυξη συνεχίζει να είναι πιο δύσκολη και βλέπουμε μια σειρά από εξαιρετικά προϊόντα εκεί έξω που δυσκολεύονται να ξεκινήσουν. Αναμένουμε ότι αυτό θα χαλαρώσει καθώς οι συναλλαγές γίνονται πιο εύκολες στην πρόβλεψη.

Τώρα ας δούμε αυτήν την αναξιοποίητη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων ξενοδοχείων στην Ευρώπη: Ξενοδοχεία με εκτεταμένη διαμονή. Εκεί που υπάρχει χρηματοδότηση και γίνονται συμφωνίες είναι τα ξενοδοχεία διαμερισμάτων, τα οποία πιάνουν αυτούς τους ταξιδιώτες αναψυχής που δεν αναγκάζονται να εργαστούν σε μια χώρα, αλλά δεν έχουν μεγάλους προϋπολογισμούς. Δεν τους ελκύει η κοινή ζωή, η οποία έχει αποδειχθεί αρκετά ακριβή, αλλά αντ' αυτού αναζητούν διαμονή δύο ή τριών μηνών και θέλουν να έχουν τη δυνατότητα να φροντίζουν τον εαυτό τους, αλλά και να έχουν πρόσβαση στις ανέσεις του ξενοδοχείου. Τα προϊόντα παρατεταμένης παραμονής ήταν ένα καυτό θέμα δύο, τρία χρόνια πριν από την κρίση, γιατί δεν υπάρχουν στην Ευρώπη. Αυτού του είδους τα προϊόντα έχουν τεράστιες δυνατότητες ανάπτυξης σε αυτήν την περιοχή και έχουν αποδειχθεί στις ΗΠΑ και την Αυστραλία. Η πανδημία σήμαινε ότι χρησιμοποιήθηκαν για πρώτη φορά από πολλούς ανθρώπους στην Ευρώπη και αυτό έχει προσελκύσει επενδυτές.

Ο μεγαλύτερος ξενοδόχος στην Ευρώπη, Pandox, απέκτησε το Adagio Aparthotel Edinburgh για 40.5 εκατομμύρια λίρες. Η κεντρική τοποθεσία του ξενοδοχείου το καθιστά ελκυστικό τόσο για επαγγελματίες όσο και για ταξιδιώτες αναψυχής. Το ακίνητο χτίστηκε το 2016 ως μέρος ενός ολοκληρωμένου έργου ανάπτυξης της πόλης.

Σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη ή το Άμστερνταμ, όπου υπήρξε υπερτουρισμός και υπάρχουν μορατόριουμ που περιορίζουν την κατασκευή περισσότερων ξενοδοχείων, αυτού του είδους τα προϊόντα περνούν στο ραντάρ. Η εναλλακτική λύση για τον επενδυτή ξενοδοχείων είναι να κατασκευάσει αυτά τα προϊόντα ενοικίασης πολυτελείας, με ελάχιστη ενοικίαση ενός μήνα και, στη Βαρκελώνη, μπορείτε να λάβετε από 5,000 έως 7,000 ευρώ το μήνα.

Επίσης, σε θέρετρα, όπως τα Κανάρια Νησιά, η εξ αποστάσεως εργασία επέτρεψε την αύξηση της μακροχρόνιας διαμονής. Φυσικά, με χαμηλότερα μέσα ποσοστά, αλλά είδαμε κάποιες καλές επιδόσεις σε αυτόν τον τομέα παρατεταμένης διαμονής από την αρχή της πανδημίας και η τάση θα συνεχιστεί παράλληλα με την ανάπτυξη της τηλεργασίας.

Βλέπετε ένα παρόμοιο μοντέλο με προϊόντα όπως το The Student Hotel, όπου δεν είναι ένα παραδοσιακό ξενοδοχείο, αλλά απευθύνονται σε φοιτητές που δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά να ζήσουν σε διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης, αλλά έχουν την οικονομική δυνατότητα να μείνουν μαζί τους. Μπορούν να προσελκύσουν τέτοιου είδους πελάτες που δεν έχουν τόσο μεγάλο μισθό, αλλά εξακολουθούν να βγάζουν αρκετά έσοδα και μπορούν να το ενισχύσουν με υπέροχα F&B και ανέσεις, που βοηθούν το ξενοδοχείο να ενσωματωθεί στην τοπική κοινότητα, κάνοντας το διασκεδαστικό. και ελκυστικό μέρος για να μείνετε.

Η ανάκαμψη παραμένει άνιση, αλλά τα ξενοδοχεία συνεχίζουν να παρουσιάζονται ως ελκυστική επένδυση. Η πανδημία σημαίνει ότι έχουμε δει ενδιαφέρον για άλλα λειτουργικά ακίνητα, όπως αποθήκες, αλλά με τα ξενοδοχεία νοικιάζετε ένα δωμάτιο σε καθημερινή βάση. Αυτό συγκρίνεται με ένα εμπορικό κέντρο όπου πρέπει να υπογράψετε μια μίσθωση για μερικά χρόνια, και αυτό είναι. Κάθε μέρα είναι μια νέα ευκαιρία με ξενοδοχεία με, ενώ είναι μια πολύ εξειδικευμένη αγορά, μπορείτε να δείτε υψηλή απόδοση επένδυσης. Και αν έχετε τη σωστή τοποθεσία, τον κατάλληλο χειριστή και εξειδικευμένους διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, τα κέρδη μπορεί να είναι αξιοσημείωτα.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Avatar του Χάρι Τζόνσον

Χάρι Τζόνσον

Ο Χάρι Τζόνσον ήταν ο συντάκτης αναθέσεων για eTurboNews για περισσότερα από 20 χρόνια. Ζει στη Χονολουλού της Χαβάης και κατάγεται από την Ευρώπη. Του αρέσει να γράφει και να καλύπτει τις ειδήσεις.

Εγγραφείτε
Ειδοποίηση για
επισκέπτης
0 Σχόλια
Ενσωματωμένα σχόλια
Δείτε όλα τα σχόλια
0
Θα αγαπήσετε τις σκέψεις σας, παρακαλώ σχολιάστε.x
Μοιράστε σε...