Ο παράδεισος χάθηκε για τους πλούσιους αρχάριους του θερέτρου

ΑΓΓΟΥΛΑ, Βρετανικές Δυτικές Ινδίες - Ο Ρόμπερτ Σίλερμαν συγκέντρωσε περιουσία ενός δισεκατομμυρίου δολαρίων για αγορά και πώληση εταιρειών μέσων και ψυχαγωγίας. Ανάμεσα στις πιο επιτυχημένες προσφορές του: την αγορά τηλεοπτικού franchise "American Idol".

Η νίκη του κ. Sillerman τελείωσε σε μια γοητευτική παραλία σε αυτό το μικρό νησί της Καραϊβικής.

Το πολυτελές ξενοδοχείο, το συγκρότημα κατοικιών και το θέρετρο γκολφ εδώ, ο Τέμενος, λιπαίνεται μισοχτισμένος και από χρήματα. Ο δημιουργός του «American Idol» Simon Fuller και ο μυθιστοριογράφος Dan Brown, μεταξύ άλλων, έχουν καταθέσει καταθέσεις σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων. Δεν είναι σαφές πότε ή εάν θα ολοκληρωθούν οι εξοχικές κατοικίες τους.

«Νιώθω τύψεις και μετανιώνω», είπε ο κ. Σίλερμαν σε συνέντευξή του στο γραφείο του στο Μανχάταν. Είπε ότι δεν αναμένει πλέον να αποζημιώσει τα 180 εκατομμύρια δολάρια που είχε επενδύσει προσωπικά στο Τέμενος. «Νομίζω ότι έδειξα ένα στοιχείο ύβρισας», είπε. Η ανάπτυξη του θερέτρου "δεν ήταν ο τομέας της εμπειρογνωμοσύνης μου από καμία έκταση της φαντασίας."

Για ορισμένους εξαιρετικά υγιεινούς Αμερικανούς όπως ο κ. Sillerman, οι επενδύσεις σε ξενοδοχεία σε τρόπαιο που έγιναν κατά τη διάρκεια της έκρηξης των ακινήτων έχουν μετατραπεί σε μεγάλα βάρη.

Μερικά ακίνητα που άνοιξαν πρόσφατα δεν δημιουργούν αρκετά χρήματα για να καλύψουν τα λειτουργικά έξοδα. Η κατασκευή άλλων σταματά καθώς οι δανειστές και οι επενδυτές αποσύρονται. Κατά τους πρώτους εννέα μήνες του έτους, οι προγραμματιστές ανέβαλαν ή ακύρωσαν 43 πολυτελή ξενοδοχεία συνολικού ύψους περίπου 9,300 δωματίων στις ΗΠΑ και την Καραϊβική, σύμφωνα με την ερευνητική εταιρεία Lodging Econometrics.

Ενώ οι βετεράνοι ξενοδόχοι είναι εξοικειωμένοι με τις εκρήξεις και τις αποτυχίες, οι νεοεισερχόμενοι παίρνουν ένα απογοητευτικό μάθημα σχετικά με τους κινδύνους της ιδιοκτησίας και της ανάπτυξης υψηλού επιπέδου καταλύματος, το οποίο έχει πληγεί σκληρά από την προτομή των ακινήτων.

Ένας επενδυτικός όμιλος με επικεφαλής τον ιδρυτή της Dell Inc. Michael Dell συνεργάστηκε με την Rockpoint Capital LLC για να εξαγοράσει το Four Seasons Hualalai στη Χαβάη το 2006. Από τότε, η ετήσια ταμειακή ροή του ξενοδοχείου 243 δωματίων έχει μειωθεί στα 7.9 εκατομμύρια δολάρια, από 20.6 εκατομμύρια δολάρια και το ποσοστό πληρότητας μειώθηκε κατά 33 ποσοστιαίες μονάδες σε 54%, σύμφωνα με τα έγγραφα δανείου. Ένα στέλεχος του ξενοδοχείου αναφέρει ότι μέρος της μείωσης οφείλεται σε ανακαίνιση που έκλεισε προσωρινά ορισμένα δωμάτια.

Ο Ty Warner, ο θησαυρός του Beanie Baby, μπορεί να χάσει την πτώση του Four Seasons New York και τριών άλλων πολυτελών ξενοδοχείων για αποκλεισμό, εκτός εάν μπορέσει να προσδώσει μια ετήσια επέκταση στην τιτλοποιημένη υποθήκη των ακινήτων 345 εκατομμυρίων δολαρίων, η οποία λήγει στις 9 Ιανουαρίου. εταιρεία αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας Realpoint LLC.

Ο ιδρυτής της Microsoft Corp. Bill Gates αντιμετώπισε πολλά προβλήματα στο μέτωπο του ξενοδοχείου. Το 2007, η προσωπική του επενδυτική εταιρεία συνεργάστηκε με τον Σαουδάραχο πρίγκιπα Alwaleed bin Talal για να αποκτήσει το Four Seasons Hotels & Resorts, το οποίο διαχειρίζεται 82 πολυτελή ακίνητα, έναντι 3.4 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Έκτοτε, τα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο σε αυτές τις ιδιοκτησίες μειώθηκαν κατά 25%. Επιπλέον, η εταιρεία επενδύσεών του αποκλείει το Terranea Resort 582 δωματίων στο Palos Verdes της Καλιφόρνια, το οποίο αθέτησε δάνειο 110 εκατομμυρίων δολαρίων από την εταιρεία του κ. Gates λίγο μετά το άνοιγμα τον Ιούνιο.

Ο ιδρυτής της EBay Inc. Pierre Omidyar είναι σημαντικός επενδυτής στο Montage Hotels & Resorts, το οποίο διαθέτει δύο πολυτελή ξενοδοχεία στην Καλιφόρνια και ένα πρόκειται να ανοίξει στη Γιούτα. Στο νέο μπουτίκ ξενοδοχείο του Μπέβερλι Χιλς, η πληρότητα ανέρχεται περίπου στο 60% και μόνο τέσσερις από τις 20 κατοικίες της έχουν πουληθεί μέχρι στιγμής.

Πριν από χρόνια, τα περισσότερα μεγάλα ξενοδοχεία και θέρετρα ανήκαν σε εταιρείες όπως η Hilton Worldwide Inc. και η Marriott International Inc. Αλλά στα τέλη της δεκαετίας του 1980, οι μεγάλες ξενοδοχειακές εταιρείες άρχισαν να πωλούν τα ακίνητά τους για να εστιάσουν στη διαχείριση και τη λειτουργία ξενοδοχείων που ανήκουν σε άλλους.

Πλούσιοι επενδυτές μερικές φορές βλέπουν ξενοδοχεία και θέρετρα υψηλού επιπέδου ως έναν τρόπο για να αναδείξουν τις προσωπικές τους προσεγγίσεις στην πολυτελή διαβίωση, λέει ο Jim Taylor, αντιπρόεδρος του ομίλου Harrison στο Waterbury, Conn. «Είναι μια επιχείρηση… όπου θα είχαν μια ξεχωριστή ιδέα για το τι λειτουργεί», λέει. "Υπάρχει επίσης η αξία του εγώ στην ιδιοκτησία ενός ξενοδοχείου."

Η βιομηχανία βρίσκεται τώρα σε μεγάλη πτώση. Από το 2007, τα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο σε πολυτελή ξενοδοχεία της Βόρειας Αμερικής, συμπεριλαμβανομένης της Καραϊβικής, μειώθηκαν κατά 26%, σε μέσο όρο 141.58 $, σύμφωνα με την Smith Travel Research. Αυτό συγκρίνεται με πτώση 18% στα 56.53 $ για όλα τα ξενοδοχεία των ΗΠΑ. Φέτος, τα ποσοστά πληρότητας στα πολυτελή θέρετρα της Βόρειας Αμερικής έχουν μειωθεί κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες σε 60.3%, ξεπερνώντας τη διαφάνεια των οκτώ μονάδων για όλα τα ξενοδοχεία της Βόρειας Αμερικής, σύμφωνα με τον Smith Travel.

Δυνητικά επιδεινώνει τα πράγματα, τα πολυτελή ξενοδοχεία που ξεκίνησαν τα τελευταία χρόνια της έκρηξης έχουν πλέον ολοκληρωθεί, προσθέτοντας την προσφορά. «Νομίζω ότι εξετάζουμε επτά έως 10 χρόνια πριν η πολυτέλεια μπορεί να επιστρέψει εκεί που ήταν πριν», λέει ο Bjorn Hanson, αναπληρωτής καθηγητής στο κατάλυμα στο Πανεπιστήμιο της Νέας Υόρκης.

Ο κ. Sillerman έχει επίσης προβλήματα στο Λας Βέγκας, όπου μια από τις εταιρείες του αγόρασε 18 στρέμματα στο Strip για να χτίσει ένα καζίνο-ξενοδοχείο. Το έργο δεν ξεκίνησε ποτέ, η υποθήκη του ύψους 475 εκατομμυρίων δολαρίων είναι σε προεπιλογή και η γη πρόκειται να δημοπρατηθεί ως μέρος μιας προσυσκευασμένης κατάθεσης πτώχευσης.

Πριν από την κατάδυση στον ξενοδοχειακό κλάδο, ο κ. Sillerman είχε μια εξαιρετική επιχείρηση κατασκευής ιστορικών και τις πουλούσε. Ένας λεπτός, φαλακρός 61χρονος με ένα παχύ μουστάκι, μιλάει σε μια στάση λόγω μιας μάχης με τον καρκίνο το 2001.

Ο κ. Sillerman, ντόπιος της Νέας Υόρκης, άρχισε να αγοράζει ραδιοφωνικούς σταθμούς τη δεκαετία του 1970, συνεργαζόμενος με κάποιες προσφορές με το δίσκο jockey "Cousin Brucie" Morrow. Τις επόμενες δύο δεκαετίες, αγόρασε πολλούς ραδιοφωνικούς και τηλεοπτικούς σταθμούς. Το 1998, πούλησε την εταιρεία του 120 σταθμών, SFX Broadcasting, στην Capstar Broadcasting Corp. για 1.2 δισεκατομμύρια δολάρια. «Είναι δύσκολο να γράψεις κάτι που πήγε καλύτερα από το SFX Broadcasting», λέει.

Στη συνέχεια άρχισε να επεκτείνει μια επιχείρηση που αγόρασε χώρους συναυλιών και εταιρείες προώθησης μουσικής, στοιχηματίζοντας ότι η μεγαλύτερη κλίμακα θα του έδινε μεγαλύτερη επιρροή στην κράτηση μουσικών ποπ και ροκ. Πούλησε την εταιρεία, SFX Entertainment, στην Clear Channel Communications Inc. το 2000 για 3 δισεκατομμύρια δολάρια.

Είχε ακόμη καλή τύχη στο Μπρόντγουεϊ. Μετά από συνάντηση με τον διασκεδαστή Mel Brooks το 1998, ο κ. Sillerman συμφώνησε να κερδίσει 2 εκατομμύρια δολάρια για να βοηθήσει στη χρηματοδότηση του «The Producers» του κ. Brooks. Το μιούζικαλ έγινε μια από τις κορυφαίες παραγωγές των δεκαετιών.

Ο κ. Sillerman δημιούργησε την τελευταία του επιχείρηση, CKx Inc., το 2004. Ξόδεψε 100 εκατομμύρια δολάρια για ένα μερίδιο 85% στην Elvis Presley Enterprises, η οποία περιλαμβάνει τη διαχείριση του Graceland, του Memphis, Tenn. Αγόρασε τα δικαιώματα μάρκετινγκ στο όνομα του μπόξερ Μωάμεθ Αλί. Το 2005, μετά την τρίτη σεζόν του «American Idol», η CKx αγόρασε 19 Entertainment, παραγωγός αυτού του επιτυχημένου προγράμματος και την εκπομπή χορού-διαγωνισμού «So You Think You Can Dance», για 190 εκατομμύρια δολάρια. Οι εκπομπές και οι συναφείς επιχειρηματικές του γραμμές απέδωσαν 224 εκατομμύρια δολάρια σε έσοδα και 75 εκατομμύρια δολάρια σε λειτουργικά έσοδα για το CKx το 2008, αναφέρει η εταιρεία.

Ο Jonathan Knee, πρώην τραπεζίτης του Goldman Sachs Group και Morgan Stanley, ο οποίος έχει διαπραγματευτεί με τον κ. Sillerman, λέει ότι ο επενδυτής έχει ένα «απίστευτο ένστικτο για καλές επιχειρήσεις» και πάντα ήταν προσεκτικός για να μην αφήσει την αστέρι να επηρεάσει τις αποφάσεις ψυχαγωγίας-επιχείρησης. «Η εικασία μου είναι ότι η ακίνητη περιουσία είναι ένας τομέας που απαιτεί κάποια γνώση για τη βιομηχανία», λέει ο κ. Knee. «Και δεν γνωρίζω ότι αυτή ήταν η ειδική εμπειρία του Μπομπ».

Ο κ. Sillerman έβαλε για πρώτη φορά τα πόδια στην Ανγκουίλα το 1982, και με τα χρόνια, επισκέφτηκε συχνά, ολοκληρώνοντας ένα σπίτι εκεί το 2007. Το νησί - μια μικρή, επίπεδη περιοχή από ασβεστόλιθο, κοράλλια και θάμνους - έχει πληθυσμό μόλις 14,000. Οι παρθένες παραλίες και οι κοραλλιογενείς ύφαλοι δεν προσελκύουν τόσους τουρίστες όσο άλλα νησιά της Καραϊβικής.

Η κυβέρνηση της Ανγκουίλα έχει τοποθετήσει το νησί ως προορισμό για πλούσιους παραθεριστές, περιορίζοντας το μέγεθος των θέρετρων σε περισσότερα από 150 δωμάτια ξενοδοχείων. Μια χούφτα πολυτελών καταφυγίων κυριαρχούν στο τουριστικό εμπόριο, συμπεριλαμβανομένης της 102 μονάδας CuisinArt Resort & Spa που άνοιξε το 1999 από τον Leandro Rizzuto, ιδιοκτήτη των επωνυμιών οικιακών ειδών Cuisinart και Conair Corp.

Το 2002, ο κ. Sillerman πρότεινε στην κυβέρνηση της Ανγκουίλα να χτίσει το πρώτο γήπεδο γκολφ του νησιού. Ο πρωθυπουργός της Ανγκουίλας Osbourne Fleming πρότεινε στον κ. Sillerman να δημιουργήσει ένα θέρετρο πέντε αστέρων για να συνοδεύσει το μάθημα. Ο πολιτικός οραματίστηκε το θέρετρο να παρέχει 500 μόνιμες θέσεις εργασίας και εκατοντάδες κατασκευαστικές εργασίες. Δεσμεύτηκε να παραιτηθεί από τους φόρους επί των εισαγόμενων επίπλων και των οικοδομικών υλικών για το ξενοδοχείο.

Ο κ. Sillerman προώθησε την ιδέα στην Flag Luxury Properties LLC, έναν προγραμματιστή ξενοδοχείων στον οποίο είναι επενδυτής. Ο Διευθύνων Σύμβουλος της σημαίας Paul Kanavos τον προειδοποίησε ότι η ανάπτυξη ξενοδοχείων στην Καραϊβική είναι επικίνδυνη, συχνά εξαρτάται από τις ιδιοτροπίες των τοπικών κυβερνήσεων, θυμάται ο κ. Sillerman. Επιπλέον, δεδομένου ότι τα περισσότερα οικοδομικά υλικά και η εργασία πρέπει να εισαχθούν, οι εξελίξεις στην Καραϊβική χρειάζονται συχνά διπλάσιο χρόνο για την κατασκευή και κοστίζουν τουλάχιστον 30% περισσότερο από ό, τι στις ΗΠΑ

Οι κ. Sillerman και Kanavos αποφάσισαν να προχωρήσουν παρά τους κινδύνους. «Υποθέτω ότι ήταν ένας συνδυασμός της επιθυμίας να κάνουμε περισσότερα για το νησί και πιστεύοντας ότι θα ήταν μια παραγωγική επένδυση», λέει ο κ. Sillerman.

Η κυβέρνηση του κ. Fleming συνδύασε 200 στρέμματα για να ενοικιάσει τον Τέμενο και το γήπεδο του γκολφ και η Flag αγόρασε επιπλέον 80 στρέμματα. Η κατασκευή ξεκίνησε το 2005. Μερικές από τις 78 προγραμματισμένες βίλες και σπίτια ακινήτων που πωλήθηκαν σε φίλους και συνεργάτες του κ. Sillerman, συμπεριλαμβανομένου του κ. Fuller, του δημιουργού «American Idol» και του κ. Brown, συγγραφέα του «Κώδικα Ντα Βίντσι». Σύμφωνα με τη Flag, μέχρι το προηγούμενο έτος, τα τρία τέταρτα των μονάδων ήταν σε σύμβαση, με τους αγοραστές να πληρώνουν καταθέσεις έως και 30%. Το γήπεδο γκολφ και το κλαμπ άνοιξαν το 2007.

Οι προγραμματιστές σχεδίασαν ένα ξενοδοχείο 32 μονάδων, το οποίο θα διαχειρίζεται η μάρκα St. Regis της Starwood Hotels & Resorts Worldwide, με τιμές νυχτερινής από 900 $ έως 1,500 $.

Ο Τέμενος - μια ελληνική λέξη που σημαίνει ιερό - σύντομα αντιμετώπισε προβλήματα. Το κόστος των καυσίμων και των εμπορευματικών μεταφορών αυξήθηκε απότομα κατά την κατασκευή. Το κόστος δομικών υλικών αυξήθηκε κατά 30% από το 2005 έως το 2007, λέει ο κ. Κάναβος της Flag.

Η Ανγκουίλα είχε ορίσει ότι η πρώτη εκτίμηση για οικοδομικές εργασίες πηγαίνει στην Ανγκουίλα. Ο κ. Κάναβος λέει ότι η απαίτηση οδήγησε σε έλλειψη εργασίας και αναποτελεσματικότητα, γεγονός που προκάλεσε καθυστερήσεις. Η Flag δεν έλαβε την άδεια της κυβέρνησης να εισάγει εργαζόμενους μόνο δύο χρόνια μετά την έναρξη της κατασκευής, λέει. Η Anguilla απαιτούσε επίσης να ενοικιαστεί ο κατασκευαστικός εξοπλισμός από τοπικές εταιρείες, κάτι που ο κ. Κάναβος είπε ότι πρόσθεσε εκατομμύρια δολάρια στο κόστος.

Ο κ. Fleming, αρχηγός της Ανγκουίλα, αρνήθηκε σε συνέντευξή του ότι οι κυβερνητικές κατασκευαστικές οδηγίες είχαν οδηγήσει σε υπέρβαση του κόστους. «Υπήρχαν ελλείψεις» στον σχεδιασμό της Σημαίας, είπε, αρνούμενος να επεξεργαστεί. Οι αξιωματούχοι της σημαίας σημειώνουν ότι η εταιρεία έχει ολοκληρώσει την κατασκευή πολλών θέρετρων στις ΗΠΑ εγκαίρως και βάσει προϋπολογισμού.

Το St. Regis, το εμπορικό σήμα Starwood Hotels, ζήτησε επέκταση του αρχοντικού του θέρετρου, επιβραδύνοντας περαιτέρω την ανάπτυξη. Ο St. Regis αποχώρησε από το έργο το Νοέμβριο του 2007 και αντικαταστάθηκε πέρυσι από την Baccarat Hotels & Residences, μια μάρκα πολυτελών ξενοδοχείων που ξεκίνησε από τον Barry Sternlicht, πρώην διευθύνοντα σύμβουλο της Starwood.

Με την αύξηση του κόστους, ο Flag στράφηκε επανειλημμένα στον κ. Sillerman για να συνεισφέρει περισσότερα κεφάλαια, ζητώντας 5 εκατομμύρια έως 10 εκατομμύρια $ κάθε φορά. Ο κ. Sillerman λέει ότι ικανοποίησε πολλά από τα αιτήματα, αλλά τελικά σταμάτησε. «Έπρεπε να υιοθετήσω μια πιο αντικειμενική προσέγγιση σε αυτό», λέει. «Φαινόταν ότι δεν υπήρχε τέλος στα αιτήματα και η καλύτερη επιλογή ήταν να αναδιοργανωθεί» αναζητώντας εξωτερικούς επενδυτές.

Ο Μπακαρά του κ. Sternlicht αποσύρθηκε, επικαλούμενος την αποτυχία του έργου να προσκομίσει πρόσθετη χρηματοδότηση. Ο κ. Sternlicht μήνυσε τον κ. Sillerman στο κρατικό δικαστήριο της Νέας Υόρκης τον Ιούνιο, επιδιώκοντας να ανακτήσει 25 εκατομμύρια δολάρια που είχε επενδύσει η εταιρεία του. Ο κ. Sillerman αρνείται ότι οφείλει αυτά τα χρήματα.

Πρόσφατα, ο κ. Sillerman πλήρωσε 21.4 εκατομμύρια δολάρια για να ικανοποιήσει μια προσωπική εγγύηση για την υποθήκη 180 εκατομμυρίων δολαρίων του θέρετρου, η οποία είναι σε προεπιλογή, προσθέτοντας στα 180 εκατομμύρια δολάρια που έχει ήδη βυθίσει σε αυτήν.

Το γήπεδο γκολφ, που σχεδιάστηκε από τον Greg Norman, έχει κλείσει. Η Flag εκτιμά ότι απαιτούνται έως και 120 εκατομμύρια δολάρια για την ολοκλήρωση της κατασκευής του θερέτρου. Αλλά μετά από περισσότερο από ένα χρόνο αναζήτησης, ο Flag και ο κ. Sillerman δεν έχουν βρει ακόμη νέους υποστηρικτές.

Με το έργο να σταματήσει, δεν παρήγαγε τις αναμενόμενες τοπικές θέσεις εργασίας και φορολογικά έσοδα. Αυτό συνέβαλε στην ανάγκη της Ανγκουίλα να κάνει περικοπές δαπανών, όπως η μείωση των κρατικών μισθών κατά 5% σε 15%, λέει ο κ. Fleming.

«Αυτό το έργο ήταν το πιο σημαντικό έργο που είχε ποτέ η Ανγκουίλα», λέει ο κ. Fleming. "Κάθε άτομο στην Ανγκουίλα έχει επηρεαστεί αρνητικά από τη μη απόδοση του."

Ο κ. Sillerman λέει ότι ο Τέμενος τελικά θα ολοκληρωθεί. «Θα ήθελα να το ολοκληρώσω, περισσότερο για τους ιδιοκτήτες βίλων και τους ανθρώπους της Ανγκουίλα», λέει. "Έχω από καιρό διαγράψει οποιαδήποτε πιθανότητα να επιστρέψω τα χρήματά μου."