Το δελτίο τύπου ήταν απλό. Η Jensen Infrastructure, μια εταιρεία προκατασκευασμένου σκυροδέματος και μηχανικών που δραστηριοποιείται από το 1968, πλήρωσε 46 εκατομμύρια δολάρια για 100 στρέμματα στη γωνία της 30ής Οδού και της Λεωφόρου G στο Λάνκαστερ της Καλιφόρνια. Η Proficiency Capital αναπτύσσει μια εγκατάσταση 400,000 τετραγωνικών ποδιών, κατάλληλη για κατασκευή, στο οικόπεδο, η οποία βρίσκεται στον Βιομηχανικό Διάδρομο Fox Field με άμεση πρόσβαση στην Κρατική Οδό 14. Η κατασκευή ξεκινά αυτό το τρίμηνο και έχει προγραμματιστεί να ολοκληρωθεί τον Μάρτιο του 2027. Η εγκατάσταση θα εξυπηρετεί όλη τη Νότια Καλιφόρνια και τμήματα της Νεβάδα.
Η ανακοίνωση αποτελεί επίσης ένα σημάδι. Σε σύγκριση με τα τελευταία δέκα νέα για τα ακίνητα στη Νότια Καλιφόρνια, η συναλλαγή Jensen ανήκει σε μια κατηγορία συμφωνιών που δεν υπήρχε σε αυτή την κλίμακα πριν από πέντε χρόνια: οι κατασκευαστές πληρώνουν υψηλές τιμές για μεγάλα οικόπεδα στην έρημο, όχι για αποθήκες, όχι για κέντρα δεδομένων, αλλά για παραγωγή. Η τάση είναι ορατή σε διάσπαρτες ανακοινώσεις εδώ και μερικά χρόνια. Ο αριθμός Jensen, 46 εκατομμύρια δολάρια για μία τοποθεσία, με ένα συγκρίσιμο ποσό κεφαλαίου που δαπανάται για την κατασκευή, το καθιστά πιο δύσκολο να παραβλεφθεί.
Οι τίτλοι ειδήσεων για την ενέργεια έχουν κεντρίσει το ενδιαφέρον τελευταία. Η ζήτηση για τεχνητή νοημοσύνη στο δίκτυο, οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης μπαταριών και ο ρόλος της ερήμου στην υποδομή καθαρής ενέργειας της Καλιφόρνια έχουν καλυφθεί λεπτομερώς. Αυτό που έχει καλυφθεί λιγότερο είναι ότι η ίδια γεωγραφία που καθιστά την έρημο ελκυστική για ενεργειακές υποδομές την καθιστά ελκυστική και για μεταποίηση, και οι δύο τάσεις ενισχύονται η μία από την άλλη. Δημιουργείται δυναμικότητα παραγωγής ενέργειας. Σχεδιάζονται κατοικίες για εργατικό δυναμικό. Αναβαθμίζονται οι υποδομές εφοδιαστικής. Οι κατασκευαστές μετακινούνται επειδή οι εισροές που χρειάζονται φτάνουν ταυτόχρονα.
Οι εταιρείες τραπεζών γης έχουν τοποθετηθεί για κάποια εκδοχή αυτού εδώ και χρόνια. Επιχειρήσεις ΒελούρΗ , μια ιδιωτική εταιρεία ακινήτων που αποκτά οικόπεδα σε όλους τους διαδρόμους υψηλής ανάπτυξης της Νότιας Καλιφόρνιας πολύ πριν από τον τρέχοντα κύκλο, βασιζόταν στη θέση ότι οι κομητείες της ενδοχώρας θα απορροφούσαν την επόμενη γενιά βιομηχανικής ανάπτυξης καθώς οι παράκτιες αγορές εξαντλούσαν τον χώρο. Η θέση ήταν σωστή ως προς την κατεύθυνση. Αυτό που υποτίμησε, όπως και οι περισσότερες προβλέψεις πριν από την πανδημία, ήταν η ταχύτητα. Ο διάδρομος Λάνκαστερ, Πάλμντεϊλ και Βίκτορ Βάλεϊ έχει συμπιέσει περίπου δεκαπέντε χρόνια αναμενόμενης βιομηχανικής απορρόφησης σε κάτι πιο κοντά στα πέντε.
Η εγκατάσταση στο Jensen αξίζει να εξεταστεί προσεκτικά, επειδή δεν ταιριάζει με τη συνηθισμένη ιστορία για τη βιομηχανική γη της Νότιας Καλιφόρνια. Δεν είναι ένα παιχνίδι logistics. Δεν είναι κέντρο δεδομένων. Δεν είναι εγκατάσταση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Είναι ένα περιφερειακό εργοστάσιο παραγωγής προκατασκευασμένου σκυροδέματος, το είδος της εγκατάστασης που οι περισσότεροι αναλυτές υπέθεσαν ότι δεν θα εγκατασταθεί ξανά στην Καλιφόρνια σε αυτή την κλίμακα, δεδομένης της δομής κόστους. Ο Eric Jensen, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, χαρακτήρισε την επιλογή στην ανακοίνωση ως συνέχεια της στροφής της εταιρείας από το Jensen Precast στο Jensen Infrastructure, σηματοδοτώντας διευρυμένο πεδίο εφαρμογής και τελικές αγορές. Ο Matt Englhard, πρόεδρος της Proficiency Capital, χαρακτήρισε το έργο μια γενεαλογική εγκατάσταση για την κορυφαία εταιρεία προκατασκευασμένων προϊόντων στη χώρα. Ο Hunter McDonald της JLL, ο οποίος εκπροσώπησε τον Jensen, απέδωσε την επιλογή του Lancaster στη φιλοεπιχειρηματική στάση της πόλης και στην υλικοτεχνική της εγγύτητα με το Λος Άντζελες.
Ο λόγος που δεν αναφέρεται κάτω από αυτά τα αποσπάσματα είναι ότι τα μαθηματικά έχουν αλλάξει. Η ζήτηση για κατασκευές στην Καλιφόρνια, η οποία οφείλεται στις δαπάνες για υποδομές, την ανοικοδόμηση κατοικιών μετά από πυρκαγιές, την κατασκευή κέντρων δεδομένων και τα μεγάλα έργα μεταφορών, είναι αρκετά υψηλή ώστε η εγγύτητα με αυτή τη ζήτηση να αξίζει πλέον το υψηλότερο λειτουργικό κόστος της παραμονής στην Καλιφόρνια. Ένας κατασκευαστής προκατασκευασμένων προϊόντων που αποστέλλει βαριά προϊόντα δεν μπορεί εύκολα να εξυπηρετήσει την αγορά της Νότιας Καλιφόρνια από άλλες πολιτείες. Το κόστος μεταφοράς είναι ο περιορισμός και ο περιορισμός έχει κλίνει υπέρ της παραγωγής εντός της πολιτείας. Το Λάνκαστερ, με πρόσβαση σε αυτοκινητόδρομους, διαθέσιμα μεγάλα οικόπεδα, χαμηλότερο κόστος γης από τη λεκάνη απορροής και μια δημοτική αρχή που έχει αφιερώσει χρόνια καλλιεργώντας βιομηχανικούς χρήστες, είναι η εκδοχή της παραγωγής εντός της πολιτείας που λειτουργεί με μολύβι.
Αυτό σημαίνει για την ευρύτερη αγορά γης ότι η ομάδα αγοραστών για βιομηχανικά οικόπεδα σε περιοχές με υψηλή έρημο είναι ευρύτερη από ό,τι υποδηλώνει η ιστορία για την ενέργεια. Οι κατασκευαστές έχουν συγκεκριμένες απαιτήσεις χωροθέτησης που επικαλύπτονται, αλλά δεν είναι ταυτόσημες, με τις απαιτήσεις για έργα αποθήκευσης και ενέργειας. Χρειάζονται οικόπεδα που μπορούν να υποστηρίξουν βαριά δομικά φορτία, που έχουν χωρητικότητα νερού και λυμάτων για χρήση σε βιομηχανικές διεργασίες, που μπορούν να φιλοξενήσουν κινήσεις φορτηγών που μετρώνται σε εκατοντάδες την ημέρα αντί για χιλιάδες και που διαθέτουν υποδομή ηλεκτρικής ενέργειας κατάλληλη για παραγωγή και όχι μόνο για HVAC. Τα οικόπεδα που πληρούν όλα αυτά τα κριτήρια και που έχουν κρατηθεί για αρκετό καιρό ώστε να έχουν εργασίες δικαιώματος, δεν είναι άφθονα. Επίσης, δεν εμφανίζονται εύκολα στα δημόσια δεδομένα της αγοράς, επειδή τα περισσότερα από αυτά πραγματοποιούν συναλλαγές ιδιωτικά.
Βελούρ Οι επιχειρήσεις και η ευρύτερη ομάδα εταιρειών τραπεζών γης σε αυτήν την γεωγραφική περιοχή βρίσκονται στην πλευρά των διακρατούμενων αυτών συναλλαγών εδώ και χρόνια. Η εργασία ήταν σκόπιμα ασήμαντη. Προσδιορίστε έναν διάδρομο όπου είναι πιθανό να ακολουθήσουν οι υποδομές, αποκτήστε αγροτεμάχια σε τιμές τραπεζών γης, διακρατήστε κατά τη διάρκεια του μακρού κύκλου δικαιωμάτων, πουλήστε όταν ο διάδρομος ωριμάσει. Η συναλλαγή στο Λάνκαστερ και οι μικρότερες συναλλαγές που την περιβάλλουν και δεν κάνουν δελτία τύπου, αντικατοπτρίζουν αυτή την ωρίμανση. Γη που αποκτήθηκε όταν η υψηλή έρημος θεωρούνταν απομακρυσμένη πωλείται τώρα σε αγοραστές που τη θεωρούν σε καλή τοποθεσία.
Το πολιτικό και κανονιστικό επίπεδο είναι μέρος του λόγου για τον οποίο ο διάδρομος λειτουργεί για τους κατασκευαστές με τρόπο που έχει σταματήσει να λειτουργεί σε άλλα μέρη της πολιτείας. Η δημοτική αρχή του Λάνκαστερ έχει σαφώς προσελκύσει βιομηχανικούς χρήστες για το μεγαλύτερο μέρος της δεκαετίας. Το Ειδικό Σχέδιο Βιομηχανικού Διαδρόμου Fox Field, στο οποίο βρίσκεται το εργοστάσιο του Jensen, σχεδιάστηκε για να κάνει ακριβώς αυτό το είδος συναλλαγής ταχύτερα από ό,τι θα γινόταν σε δικαιοδοσίες που προσεγγίζουν τη βιομηχανική ανάπτυξη με μεγαλύτερη αμφιθυμία. Οι άδειες μετακινούνται. Οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας συντονίζονται. Υπάρχουν προγράμματα εργατικού δυναμικού. Το σωρευτικό αποτέλεσμα είναι ένα χρονικό πλεονέκτημα περίπου δύο ετών σε ένα έργο αυτού του μεγέθους σε σύγκριση με μια παράκτια εναλλακτική λύση. Για έναν κατασκευαστή που έχει στόχο ολοκλήρωσης το 2027, δύο χρόνια είναι τα πάντα.
Ο κίνδυνος για την τάση είναι εθνικός και όχι περιφερειακός. Εάν οι ομοσπονδιακές δαπάνες για υποδομές επιβραδυνθούν, εάν η ζήτηση για κατασκευές στην Καλιφόρνια μειωθεί ή εάν τα επιτόκια καταστήσουν τη χρηματοδότηση της κατασκευής κατά παραγγελία λιγότερο βιώσιμη, η μετανάστευση των κατασκευαστών θα μπορούσε να σταματήσει. Κανένας από αυτούς τους κινδύνους δεν έχει υλοποιηθεί με τρόπο που να είναι ορατός στη ροή των συμφωνιών. Η πορεία παρόμοιων συναλλαγών, η οποία εμφανίζεται στις τριμηνιαίες εκθέσεις της JLL και της CBRE για την υποαγορά της Antelope Valley, αλλά σπάνια στον γενικό επιχειρηματικό τύπο, υποδηλώνει ότι το 2026 και το 2027 θα δούμε περισσότερες συμφωνίες στην κλίμακα Jensen ή και πάνω από αυτήν, όχι λιγότερες.
Αυτό που έχουν κοινό η ιστορία της ενέργειας και η ιστορία της μεταποίησης είναι ότι και οι δύο εξαρτώνται από το ίδιο υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο: μεγάλα, καλά τοποθετημένα, με δικαιώματα ιδιοκτησίας οικόπεδα σε έναν διάδρομο με πραγματική χωρητικότητα υποδομής. Για την Velur Enterprises, η ομάδα αγοραστών είναι πιο διαφοροποιημένη από ό,τι προέβλεπε η αρχική επενδυτική θέση. Η ενέργεια ήταν η προφανής. Η μεταποίηση ήταν λιγότερο προφανής. Η στέγαση εργατικού δυναμικού, η οποία θα ακολουθήσει τους κατασκευαστές, θα είναι η επόμενη συζήτηση. Το μοτίβο είναι συνεπές. Γη που αποκτήθηκε πριν από την καμπύλη πωλείται στην καμπύλη και η καμπύλη αυτή τη στιγμή φτάνει.
Η συμφωνία του Λάνκαστερ πιθανότατα θα καταχωρηθεί στις ειδήσεις για βιομηχανικά ακίνητα και θα παραβλεφθεί από οποιονδήποτε εκτός του κλάδου. Είναι μια μικρή ιστορία με την έννοια της Wall Street Journal και μια μεγάλη ιστορία με την έννοια του πού χτίζεται στην πραγματικότητα αυτή η οικονομία. Η έρημος, που αντιμετωπίζονταν για δεκαετίες ως το μέρος όπου τελείωσε η βιομηχανική οικονομία της Νότιας Καλιφόρνιας, γίνεται το μέρος όπου χτίζεται η επόμενη εκδοχή της. Η γη κάτω από αυτή τη μετατόπιση είναι το περιουσιακό στοιχείο. Οι συναλλαγές αρχίζουν να την αντικατοπτρίζουν.
Αφήστε ένα σχόλιο