Κοιτάξτε πριν πηδήξετε από τον γκρεμό

1. Κεφαλαιακό σχέδιο κτιρίου

2. Βελτιώσεις κεφαλαίου (προηγούμενο ιστορικό και μελλοντικά σχέδια, συμπεριλαμβανομένων εκτιμήσεων κόστους και χρονικού πλαισίου)

3. Υποθήκη για το κτίριο (ποιοι είναι οι όροι/προϋποθέσεις/επιλογές ανανέωσης)

4. Συμφωνία διαχείρισης (εταιρεία που κατέχει επί του παρόντος σύμβαση διαχείρισης, κόστος/υπηρεσίες)

5. Έρευνα αμιάντου σε δημόσιους χώρους και χώρους διαμερισμάτων

6. Σαπισμένα κουφώματα παραθύρων στο υπόγειο και σε άλλους δημόσιους χώρους που μπορεί να είναι σημείο εισόδου για τρωκτικά/ζωρίκια και ζημιές από το νερό

7. Μετρητές νερού/ηλεκτρικού. Οι δαπάνες για κάθε έτος πρέπει να επανεξετάζονται. Είναι το κόστος παρόμοιο από έτος σε έτος;

Πακέτο Εφαρμογής. Heads UP (Way UP)

Υπάρχουν τρεις όροι που κάθε δυνητικός αγοραστής συνεταιρισμών πρέπει να απομνημονεύει: προκαταβολή, αναλογία χρέους προς εισόδημα και ρευστότητα μετά το κλείσιμο.

• Εμπόδιο XNUMX: Η προκαταβολή είναι το αρχικό τμήμα μετρητών που πληρώνει ο αγοραστής στον πωλητή με το υπόλοιπο ποσό που θα χρηματοδοτηθεί από τράπεζα ή άλλο δανειστή. Οι συνεταιρισμοί θέλουν οι ιδιοκτήτες να έχουν ίδια κεφάλαια στα σπίτια τους. Μια προκαταβολή μπορεί να κυμαίνεται από 20-50 τοις εκατό (όχι καθολική). Μερικά κτίρια υψηλής κατάστασης ενδέχεται να επιμείνουν σε αγορές με μετρητά χωρίς να επιτρέπεται χρηματοδότηση.

• Εμπόδιο δύο: Αναλογία χρέους προς εισόδημα. Το ποσό της μηνιαίας οφειλής ενός αγοραστή διαιρούμενο με το μηνιαίο εισόδημά του/της. Για πολλούς συνεταιρισμούς, ο επιτρεπόμενος λόγος χρέους προς εισόδημα ξεπερνά το 25-30 τοις εκατό. Πολλά συμβούλια εξετάζουν επίσης τη συνολική οικονομική εικόνα. Εάν κάποιος είναι στην Κοινωνική Ασφάλιση και φέρνει μόνο 2100 $ το μήνα, αλλά έχει 10 εκατομμύρια $ στην τράπεζα ή σε επενδύσεις, η αναλογία χρέους προς εισόδημα μπορεί να μην αποτελεί πρόβλημα.

• Εμπόδιο Τρίτο. Ρευστότητα μετά το κλείσιμο. Το χρηματικό ποσό που είναι άμεσα διαθέσιμο στον υποψήφιο αγοραστή μετά την προκαταβολή. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει μετρητά στην τράπεζα, χρηματαγορά ή/και μετοχικά κεφάλαια, χαρτοφυλάκιο μετοχών, γραμμάτια δημοσίου, πιστοποιητικά καταθέσεων (θεωρείται ρευστό). Οι IRA και άλλοι λογαριασμοί συνταξιοδότησης δεν θεωρούνται ρευστοποιήσιμες, ούτε τα ασφαλιστήρια συμβόλαια ζωής, οι μη επενδυμένες μετοχές μετοχών ή προσωπικής περιουσίας (δηλ. ακίνητα, έργα τέχνης).

Ο εμπειρικός κανόνας - ο αγοραστής πρέπει να έχει αρκετά μετρητά στη διάθεσή του για να πληρώσει το στεγαστικό δάνειο και τη διατροφή για δύο χρόνια σε περίπτωση που το εισόδημά του λήξει για κάποιο λόγο, όπως απόλυση εργασίας ή ασθένεια.

Τα διοικητικά συμβούλια θα διακανονίζονται μερικές φορές για ρευστότητα ενός έτους και για ένα έτος μετρητών που τοποθετούνται σε μεσεγγύηση, γεγονός που επιτρέπει σε έναν υποψήφιο αγοραστή να συγκεντρώσει μετρητά μεσεγγύησης πουλώντας ρευστά περιουσιακά στοιχεία εκ των προτέρων και δίνει στα διοικητικά συμβούλια ηρεμία.

Ορισμένοι πίνακες θα ενημερώνουν εκ των προτέρων τους μεσίτες και τους αγοραστές σχετικά με τις αριθμητικές απαιτήσεις τους, ώστε να αποφευχθεί ο χρόνος και ο κόπος ελέγχου ατόμων με μικρές πιθανότητες αποδοχής. Άλλα συμβούλια δεν έχουν απόλυτες απαιτήσεις και κάνουν κρίσεις κατά περίπτωση.

Κίνδυνοι έναντι ανταμοιβών

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Χόρχε Ρογιάν – royan.com.ar

Όλες οι αγορές ενέχουν ρίσκο. Στην περίπτωση αγοράς ενός συνεταιρισμού στη Νέα Υόρκη, πολλοί παράγοντες δεν είναι υπό τον έλεγχο του αγοραστή, συμπεριλαμβανομένου ενός κτιρίου με κακή διαχείριση, ενός τεμπέλης συμβουλίου συνεργασίας ή ανεκπαίδευτου ή ανεπαρκούς προσωπικού κτιρίου. Οι μέτοχοι μπορεί να χρειαστεί να αντιμετωπίσουν απροσδόκητες ειδικές αξιολογήσεις που επιβάλλονται από το BOD για μεγάλες επισκευές κτιρίων που ήταν απρόβλεπτες και οι πληρωμές συντήρησης ενδέχεται να αυξηθούν ταχύτερα από τον πληθωρισμό. Το BOD μπορεί να αλλάξει την υπενοικίαση ή άλλες πολιτικές, καθιστώντας αδύνατη την ενοικίαση διαμερίσματος ή/και την ιδιοκτησία κατοικίδιων ζώων. Η πώληση του διαμερίσματός σας μπορεί να είναι μια πρόκληση λόγω αυθαίρετων απορρίψεων από το διοικητικό συμβούλιο των υποψήφιων αγοραστών, επειδή ένα μέλος του ΔΣ έχει κακία εναντίον σας.

Πηγαίνοντας μπροστά

Βρήκες το διαμέρισμα των ονείρων σου. Ο δικηγόρος, ο λογιστής, ο σχεδιαστής εσωτερικών χώρων, ο αρχιτέκτονας και η οικογένειά σας βρίσκονται όλοι στην ίδια σελίδα. Εσείς και ο ιδιοκτήτης έχετε καταλήξει σε συμφωνία σχετικά με την τιμή πώλησης και τώρα είναι ώρα να κλείσετε.

Ώρα για Κλείσιμο

Ο χρόνος κλεισίματος του Co-op στη Νέα Υόρκη μπορεί να διαρκέσει 2-3 μήνες από τη στιγμή που θα υπογραφεί ένα συμβόλαιο αγοράς. Ωστόσο, στον ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ κόσμο το χρονικό διάστημα που χρειάζεται για να κλείσει και εξαρτάται από διάφορους παράγοντες και μπορεί να είναι εκτός του άμεσου ελέγχου του αγοραστή:

1. Όλες οι αγορές μετρητών αγοράζοντας ένα διαμέρισμα χορηγό. Προγραμματίστε για 2-3 μήνες (ή λιγότερους) ...αλλά,

2. Αγορά από κτήμα με άπειρο δικηγόρο – καθυστέρηση

3. Το πακέτο Co-op board μπορεί να είναι ελλιπές ή περιέχει σφάλματα – καθυστέρηση

4. Ο διαχειριστής είναι αργός στον έλεγχο της αίτησης και αναβάλλει την αποστολή της στον πίνακα - καθυστέρηση

5. Το συμβούλιο co-op εξετάζει πολλές πωλήσεις και ανταγωνίζονται για την προσοχή του BOD - καθυστέρηση

6. Πακέτο επιβίβασης που υποβάλλεται σε περίοδο διακοπών – καθυστέρηση

7. Συγκρούσεις προγραμματισμού συνεντεύξεων (εσείς και το ΔΣ) – καθυστέρηση

8. Το ΔΣ δεν μπορεί να λάβει απόφαση – καθυστέρηση

9. Ο πωλητής ή ο αγοραστής δεν συνεργάζονται – καθυστέρηση

Κόστος κλεισίματος

• Αμοιβές Δικηγόρου. Κυμαίνονται από $1,500-$4,000. Συνήθως πληρώνεται με το κλείσιμο της συναλλαγής. Ενδέχεται να υπάρχει επιπλέον χρέωση για τον πληρεξούσιο δικηγόρο της τράπεζας (1,000 $).

• Φόρος Αρχοντικής. Το όριο για τον φόρο της έπαυλης στη Νέα Υόρκη είναι 1,000,000 $ (είναι απίθανο μια έπαυλη να πωλείται σε αυτή την τιμή). Τεχνικά ο φόρος θεωρείται φόρος μεταβίβασης, που καταβάλλεται από τον αγοραστή σε ακίνητα ίσα ή μεγαλύτερα από 1,000,000 $. Το ποσό του φόρου ποικίλλει και είναι ένας συντελεστής διαβάθμισης που ξεκινά από 1 τοις εκατό και αυξάνεται με βάση το εύρος τιμών αγοράς στο 3.9 τοις εκατό κατ' ανώτατο όριο για ακίνητα 25,000,000 $ ή μεγαλύτερα.

• Τίτλος Ασφάλισης (Μόνο διαμερίσματα). Η αγορά ενός διαμερίσματος και η απόκτηση υποθήκης απαιτεί ασφάλιση τίτλου και συνήθως αντιστοιχεί στο 0.45 τοις εκατό της τιμής αγοράς. Αποκτάται για την προστασία των αγοραστών και των δανειστών έναντι των αξιώσεων του τίτλου του ακινήτου πριν από την ιδιοκτησία του σπιτιού.

• Καταγραφή υποθηκών Φόρος (μόνο Condos). Αυτό απαιτεί από τους αγοραστές να πληρώσουν 1.8 τοις εκατό για ποσά υποθήκης κάτω των 5,000,000 $ και 1.925 τοις εκατό για ποσά υποθήκης άνω των 500,000 $. Αυτό είναι το ποσό του δανείου και όχι η τιμή αγοράς. Για ένα μέσο διαμέρισμα στο Μανχάταν για 2,000,000 $ με 20 τοις εκατό μείωση, υπάρχει χρέωση 1.925 τοις εκατό στο ποσό του δανείου των 1,600,000 δολαρίων περίπου 30,800 δολαρίων μόνο για τον φόρο εγγραφής στεγαστικών δανείων.

• Αναστροφή φόρου (Συνεργάτες). Πρόκειται για ένα τέλος μεταφοράς που καταβάλλεται στον συνεταιρισμό κατά τη διάρκεια μιας συναλλαγής πώλησης διαμερίσματος συνεταιρισμού. Το τέλος δεν είναι τεχνικά φόρος και επομένως δεν εκπίπτει ως φόρος ακινήτων. Το ποσό του φόρου αντιστροφής και το ποιος πληρώνει γι 'αυτό (αγοραστής ή πωλητής) διαφέρει από co-op σε co-op. Οι πληροφορίες γενικά περιγράφονται στην ιδιόκτητη μίσθωση ή συνεταιρισμό κτιρίων από τους νόμους.

• Επιπλέον χρεώσεις. Υποθήκες, έξοδα επανακωδικοποίησης, παρεπόμενα κ.λπ.

• Φόροι μεταβίβασης πολιτείας Νέας Υόρκης και Νέας Υόρκης (Μόνο New Development Condos). (prevu.com)

Τελικά

Όταν ολοκληρωθεί τελικά η συμφωνία, ο αγοραστής δίνει στον πωλητή τα χρήματά του. Ο πωλητής δίνει στον αγοραστή την πράξη (για κατοικίες) ή την ιδιόκτητη μίσθωση (για συνεταιρισμούς) και ο καθένας συνεχίζει τη ζωή του.