Συντήρηση
Συνήθως σε αυτή τη χρέωση περιλαμβάνονται οι μισθοί για το προσωπικό, η ασφάλεια κτιρίων, η ασφάλεια και η υγιεινή και οι προγραμματισμένες κεφαλαιακές βελτιώσεις. Θυμηθείτε ότι κατέχετε μετοχές σε ένα κτίριο και ολόκληρο το κτίριο λαμβάνει τον λογαριασμό του φόρου ιδιοκτησίας και όχι ο μεμονωμένος ιδιοκτήτης. Η πληρωμή συντήρησης είναι συχνά περίπου 50 τοις εκατό φόρος ακινήτων και 50 τοις εκατό κοινές χρεώσεις. Στο τέλος κάθε έτους, οι ιδιοκτήτες συνεταιρισμών λαμβάνουν ένα έντυπο από την εταιρεία διαχείρισης που τους ενημερώνει για το μερίδιό τους στο φόρο ακίνητης περιουσίας.
Εκτιμήσεις
Όλα τα συνεργεία έχουν αποθεματικό ταμείο και τα χρήματα χρησιμοποιούνται για την αντιμετώπιση απροσδόκητων εξόδων (δηλ. στέγες που διαρρέουν, νέοι ανελκυστήρες ή συστήματα λεβήτων). Εάν δεν υπάρχουν αρκετά χρήματα στο αποθεματικό ταμείο για την πληρωμή αυτών των δαπανών, οι μέτοχοι αντιμετωπίζουν μια εκτίμηση που είναι ένα επιπλέον ποσό που προστίθεται στον λογαριασμό συντήρησης για την πληρωμή της δαπάνης.
Διακυβέρνηση
Οι New York Times διαπιστώνουν ότι υπάρχουν τουλάχιστον 7,000 συνεταιρισμοί στη Νέα Υόρκη και διέπονται από τους νόμους περί επιχειρήσεων και εταιρειών της Νέας Υόρκης (BCL), αλλά δεν υπάρχει ρυθμιστικός φορέας που να επιβάλλει τους νόμους για τους συνεταιρισμούς. Επομένως, δεν υπάρχει ρυθμιστικός φορέας που να επιβάλλει τους νόμους για τους συνεταιρισμούς. Σε περίπτωση καταχρήσεων εξουσίας ή διαφθοράς του συμβουλίου συνεταιρισμών, οι μέτοχοι πρέπει να βρουν μεγάλα χρηματικά ποσά για να κάνουν μήνυση στο δικαστήριο, γεγονός που απέτρεψε τους θλιμμένους και απομάκρυναν τους μετόχους από το να αντισταθούν στα διοικητικά συμβούλια τους και επέτρεψαν στο συμβούλιο συνεργασίας η διαφθορά να παραμείνει ανεξέλεγκτη για δεκαετίες.
Θεωρητικά, ο ευκολότερος τρόπος για να απαλλαγείτε από ένα διεφθαρμένο ΔΣ είναι μέσω των εκλογών.
Ωστόσο, σύμφωνα με το BCL 619, η συνεταιριστική εκλογική απάτη αποτελεί αστικό αδίκημα. Ο θλιμμένος πρέπει να μηνύσει στο ανώτατο δικαστήριο και ένας δικαστής μπορεί να επιβεβαιώσει ένα εκλογικό αποτέλεσμα ή να διατάξει νέες εκλογές. Ακόμα κι αν ο «αδικημένος» είναι πρόθυμος να πληρώσει τα τέλη για να μηνύσει, υπάρχουν περισσότερα μειονεκτήματα. Το BCL 721-724 δίνει δικαίωμα στα συμβούλια συνεταιρισμών σε αστικές και ποινικές υποθέσεις, πράγμα που σημαίνει ότι ενώ μηνύουν τους μετόχους για πληρωμή από την τσέπη τους, τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου δεν χρειάζεται να πληρώσουν ούτε μια δεκάρα.
BOD – Κρατήστε τους ειλικρινείς. Είναι δυνατόν?
Η Rochdale Equitable Pioneer's Society, που ιδρύθηκε το 1844, αναγνωρίζεται γενικά ως ο πρώτος επιτυχημένος συνεταιρισμός
Τα BODs είναι υπεύθυνα για χιλιάδες/εκατομμύρια δολάρια – από τα χρήματά σας. Για μερικούς ανθρώπους, η ελκυστικότητα του να παίρνουν λίγο για τον εαυτό τους μπορεί να είναι ακαταμάχητη. Τα πρωτόκολλα μπορεί να υπάρχουν, αλλά η δημοσιονομική ανικανότητα και η απληστία συχνά διευκολύνουν τις συμφωνίες κάτω από το τραπέζι και τις μίζες που είναι πιθανό να είναι σχεδόν αδύνατο να εντοπιστούν. Δεν είναι απελπιστικό, ωστόσο, εάν:
1. Διατηρήστε όλους τους λογαριασμούς ενημερωμένους και ακριβείς.
2. Δώστε προτεραιότητα στην τήρηση λεπτομερών αρχείων.
3. Καθιερώστε ένα ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΠΙΣΤΡΟΦΗΣ που επιβάλλει το κόστος προϊόντων/υπηρεσιών, από προϊόντα καθαρισμού μέχρι μισθούς προσωπικού και υπηρεσίες συντήρησης λέβητα, διασφαλίζοντας ότι το τιμολογημένο ποσό δεν υπερβαίνει τους προβλεπόμενους περιορισμούς.
4. Προσλάβετε περισσότερα από ένα άτομα για να ελέγξουν όλους τους ελέγχους που συντάσσονται για λογαριασμό του κτιρίου.
5. Προσέξτε για ΜΠΙΣΤΕΣ. Τα BOD αλληλεπιδρούν με τους πωλητές και υπάρχουν ευκαιρίες για παραβάσεις, νοθεύσεις προσφορών και μίζες. Οι παραβάσεις συνδέονται με το κόστος του έργου και οι υπεύθυνοι λήψης αποφάσεων συνάπτουν συμφωνίες με εργολάβους ή παρόχους υπηρεσιών που εγγυώνται ότι ο πάροχος αναλαμβάνει τη δουλειά έναντι άλλων προσφερόντων, ανεξάρτητα από την τιμή. Η επίκληση ή η αποδοχή μίζες από εργολάβους είναι πέρα από ένα ηθικό ζήτημα. ονομάζεται Enterprise Corruption ή Bribe Receiving και είναι κακούργημα πρώτου βαθμού Β' κατηγορίας που τιμωρείται με φυλάκιση έως και 25 ετών.
6. Γνωρίζοντας ΜΕΥΜΕΝΕΣ. Λιγότερο σοβαρό από τις μίζες ή τη χειραγώγηση της διαδικασίας υποβολής προσφορών είναι η αποδοχή των ΕΥΝΟΙΩΝ και η ειδική μεταχείριση από τους πωλητές και τους παρόχους υπηρεσιών. Αυτό μπορεί να έχει τη μορφή πολυτελών καλαθιών δώρων, πιστοποιητικών για δείπνα σε γκουρμέ εστιατόρια, δωρεάν επισκευές και αναβαθμίσεις διαμερισμάτων ή οτιδήποτε «γλυκαίνει τη συμφωνία» και ενθαρρύνει τους υπεύθυνους λήψης αποφάσεων ενός κτιρίου να ταιριάζουν με έναν πάροχο προϊόντων ή υπηρεσιών.
7. Προετοιμαστείτε για ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑ ΣΥΜΦΕΡΟΝΤΩΝ. Εάν το μέλος του διοικητικού συμβουλίου είναι επίσης μεσίτης ακινήτων που πωλεί μονάδες στο κτίριο, όταν τα μέλη υποβάλλουν ένα πακέτο στο διοικητικό συμβούλιο, το μέλος επωφελείται μετά την έγκρισή του και θα πρέπει να αποσυρθεί από τη συζήτηση και την ψηφοφορία.
8. Υποστήριξη ΟΡΙΑ ΔΙΑΡΚΕΙΑΣ που μπορεί να ανακόψει τη διαφθορά και άλλες σκιώδεις πρακτικές· Ωστόσο, οι νεοεκλεγείς αξιωματούχοι μπορεί να συνδέονται με προηγούμενα μέλη και το νέο μέλος είναι απλώς «κάτοχος θέσης».
9. Τεμπέλης ή ανίκανος ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ. Ενδέχεται να υπάρχουν επιστολές, ειδοποιήσεις και άλλες σημαντικές προθεσμίες που αγνοούνται από τον φορέα διαχείρισης με πρόστιμα και παραβιάσεις του κώδικα πόλης στον σωρό "to do". Αυτό είναι επικίνδυνο, καθώς η παράβλεψη αυτών των εγγράφων μπορεί να οδηγήσει σε κυρώσεις που τελικά καταβάλλονται από τους μετόχους.
© Δρ Elinor Garely. Αυτό το άρθρο περί πνευματικών δικαιωμάτων, συμπεριλαμβανομένων φωτογραφιών, δεν μπορεί να αναπαραχθεί χωρίς γραπτή άδεια από τον συντάκτη.
Η σειρά:
Μέρος 1. Νέα Υόρκη: Ωραίο μέρος για να επισκεφθείτε, αλλά… Θέλετε πραγματικά να ζήσετε εδώ;
Μέρος 2. Συνεταιρισμοί σε Κρίσεις
Μέρος 3. Πώληση συνεταιρισμού; Καλή τύχη!
Μέρος 4. ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΟΙ: ΠΟΥ ΠΑΝΕ ΤΑ ΧΡΗΜΑΤΑ ΣΑΣ
Στη συνέχεια:
Μέρος 5. ΠΡΙΝ ΣΚΑΨΕΤΕ ΤΟ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΟ ΧΡΗΜΑΤΩΝ
ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΑΠΑΙΡΕΤΕ ΑΠΟ ΑΥΤΟ ΤΟ ΑΡΘΡΟ:
- If the Board member is also a real estate broker selling units in the building, when the members submit a package to the board, the member stands to benefit upon its approval and should recuse him/herself from the discussion and vote.
- In the case of co-op board power abuses or corruption, shareholders have to come up with large sums of money to sue in court which has deterred grieved and ripped off co-op shareholders from standing up to their BODs and allowed co-op board corruption to go unchecked for decades.
- If there is not enough money in the reserve fund to pay for these expenses, the shareholders experience an assessment which is an additional amount added to the maintenance bill to pay for the expense.
